Разлом по кадастру

В отличие от знаменитого булгаковского замечания про москвичей, которых "испортил квартирный вопрос", отношения администрации Саратова и областной власти заметно обострились из-за вопроса земельного. Напомним, что на территории Саратовской области с 11 января 2013 года вступили в силу новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденные распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области. Стоимость некоторых участков оказалась значительно ниже предыдущих значений. Прошло восемь месяцев, в течение которых никто не поднимал эту тему. Почему-то именно в сентябре выяснилось, что, по расчетам муниципалитета, новые расценки могут привести к обвальному падению доходов городского бюджета, а само утверждение этих расценок правительством – непоправимая ошибка. Корреспондент ИА "Взгляд-инфо" выслушала позиции обеих сторон конфликта и экспертов, которые изложили свое видение того, насколько справедливы новые расценки на землю в городе, что теперь нужно делать администрации Саратова, а также попытались понять, кто прав, а кто виноват.

Владимир Вирич, бывший главный архитектор города Саратова:

– Оценка земли – это сложнейший вопрос. Непосредственно землю без привязки к чему-либо оценить невозможно, такая оценка будет очень поверхностной. Поэтому стоимость земли – это производная от стоимости тех объектов, которые на ней находятся. Земля неразрывно связана со стоящими на ней объектами недвижимости, с инфраструктурой. По большому счету, оцениваются именно они. Другое дело, что оценить их объективно практически невозможно. Бывает, что оцененная стоимость земли оказывается очень высокой, то есть она очень плохо отражается на плательщиках земельного налога и арендаторах. Такая оценка станет душить экономику. Это все равно что если бы нам взяли и подоходный налог сделали не 13 процентов, а 30. Все бы сказали: зачем мы будем за такие деньги работать? Уволились бы и жили на пособие по безработице.

Так же и землепользователи, если видят, что им невыгодно держать и обихаживать земельный участок, вкладывать в него деньги, возводить объекты недвижимости (потому что все равно прибыль, которую они получат, придется отдать в виде земельного налога), то они не будут этого делать. Когда в 1991 году государство решило, что земля является ресурсом, и как всякий ресурс она должна быть платной, был издан соответствующий закон. На федеральном уровне были сделаны расчеты, и в зависимости от категории земель, их площади и т.д. на каждый город накладывался определенный налог. Но как этот налог справедливо поделить между землепользователями, федеральное законодательство не объяснило. Поэтому пришлось придумывать какие-то теории, в том числе и в Саратове, о том, как этот налог развести между землепользователями. Задача: оценить землю так, чтобы эта оценка, с одной стороны, не душила экономику, а с другой стороны, не отражалась негативно на бюджетах муниципальных образований.

Первая оценка земли в Саратовской области была проведена специалистами, также и при моем участии, и действовала десять лет. Она была реальной. Конечно, в нее вносились какие-то изменения, но они не носили принципиального характера. Смысл нашей работы заключался в том, чтобы рассмотреть все земельные участки, сколько бы много их не было на территории города, с точки зрения распределения тех или иных свойств, которые составляют их качество. То есть независимой группой экспертов нужно было придумать какие-то свойства, дать им определенную иерархию, затем проранжировать все земельные участки.

Электронные методики, утвержденные Минэкономразвития, тоже многофакторные. Оценка сейчас производится более быстро и точно. Другое дело, какие вложить в эту программу критерии и показатели. Эта работа все равно делается экспертами, то есть субъективный фактор, безусловно, присутствует. Объективность этого субъективизма, если можно так сказать, влияет на конечный результат. Слишком большой налог на землю не интересен пользователям, а слишком маленький – обществу. Нужна какая-то золотая середина. Наверное, нас постоянно кидает из одной крайности в другую, политическая конъюнктура очень сильно влияет на результаты.

В Саратове, как ни странно, поступления от земельного налога составляют очень маленький процент от всего бюджета города: около двух или трех процентов. Хотя он может доходить и до 15. Городу, если прогнозируется значительное снижение поступлений в бюджет, необходимо усилить работу по резервированию земельных участков, которые можно сдавать в аренду, усилить работу по развертыванию программы освоения застроенных территорий, где находятся объекты ветхого аварийного фонда. В любом случае нужно привлекать больше инвестиций в земельные участки и готовиться к новой оценке. Любая землеустроительная и градостроительная работа должна всегда вестись перманентно. А у нас сделали генплан – и положили на полку.

Николай Владимиров, директор ФБУ "Кадастровая палата":

– В прошлом году возникла объективная причина пересмотра оценки стоимости земли в Саратовской области. По законодательству оценка земли проводится не реже одного раза в пять лет. Никакой другой подоплеки тут нет. В прошлом году истекли пять лет с момента прежней переоценки земель промышленного назначения в черте и за чертой города, а также земель сельхозназначения и населенных пунктов. Также в 2012 году впервые была проведена оценка объектов капитального строительства. Новые результаты кадастровой оценки земли были утверждены, как и положено, правительством области. По ряду видов земель разрешенного использования администрация Саратова увидела потери городского бюджета, чем и недовольна. Однако есть ряд видов земель разрешенного использования, где, наоборот, произошло увеличение их стоимости.

Сейчас создана рабочая группа в правительстве области, куда также вошли представители города для устранения возникших противоречий. Проводится анализ ситуации, для того чтобы дать какие-то рекомендации городу. В городе есть земельные участки, которые подвержены налогообложению, а есть участки, которые находятся в аренде. Поэтому нужно учитывать разные методики расчета арендной платы, земельного налога и, соответственно, разные подходы к решению этих задач. Для уменьшения потерь бюджета возможны следующие варианты.

Я не говорю, что они будут реализованы, но, к примеру, город может повысить ставку арендной платы. Ставка земельного налога не может быть увеличена, она установлена федеральным законодательством. Для некоторых видов земельных участков разрешенного использования ставка составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земли, для другого вида "разрешенки" – полтора процента. Дело не в том, чтобы просто "слепить" ставки арендной платы, как кому вздумается, и применить их.

Рабочая комиссия занимается еще инвентаризацией земель – не только в черте Саратова, а по всем населенным пунктам. Наполняемость бюджета можно также повысить за счет инвентаризации. Мы сейчас занимаемся проблемой земельных участков под многоквартирными домами. Часть из них находится в собственности жильцов. До сих пор эти земли налогом не облагались, потому что не было механизма взимания с собственников квартир этого налога. Сейчас этот вопрос решается на уровне федерации. 

Последняя оценка земли в Саратовской области проводилась в прошлом году, по новой методике, в рамках закона об оценочной деятельности. Я считаю, что она максимально приближена к рыночной. Другое дело, что это массовая, а не индивидуальная оценка каждого объекта. Результаты оценки отдавались на экспертизу в саморегулируемые организации оценщиков, и только после этого они направлялась на утверждение в правительство области. С точки зрения методики она была проведена правильно. У нас нет оснований подвергать ее сомнению. Зато некоторые специалисты подвергали сомнению оценку пятилетней давности, называя ее завышенной.

Олег Галкин, председатель комитета по управлению имуществом Саратовской области:

– Понятно, что кто-то доволен, а кто-то, наоборот, крайне недоволен пересмотром кадастровой стоимости земли в Саратовской области. С 2010 года закон об оценочной деятельности вступил в силу и утвердил по сути дела новую процедуру кадастровой оценки земли. Во-первых, переоценка земли должна проводиться не реже чем в пять лет. Поэтому в прошлом году возникла необходимость актуализации кадастровой оценки земель промышленности и земель населенных пунктов. Если результаты оценки первой категории не вызвали вопросов, то результаты переоценки земель населенных пунктов породили много шума.

В этом году подлежат переоценке земли сельскохозяйственного назначения. Мы уже объявили конкурс на эти работы, и до конца года они будут закончены. Сейчас полномочия по инициированию переоценки земли перешли к субъектам федерации. В прошлом году помимо субъекта федерации это могли делать и федеральные органы власти в лице Росреестра. Именно Росреестр провел работы по организации новой переоценки стоимости земли в Саратовской области – за счет федеральных средств, спросив изначально у комитета по управлению имуществом области, будем ли мы это делать за собственные средства. Мы ответили отказом, так как у нас таких средств нет. В итоге Росреестр представил нам результаты, которые мы, при наличии соответствующего заключения экспертизы, просто не могли не утвердить. По закону и по процедуре все, что было сделано комитетом по управлению имуществом области, было сделано четко, правильно и безукоризненно.

Нужно учесть еще один момент. Многие налогоплательщики – владельцы или арендаторы земельных участков – даже нынешнюю кадастровую стоимость земли считают завышенной, несмотря на то, что город говорит об обратном. Предыдущая оценка была настолько завышена, что даже сниженная стоимость некоторых участков все равно не соответствует реальной рыночной цене. Крупные инвесторы называют высокую кадастровую стоимость земли в качестве негативного инвестиционного фактора. Я знаю, что на этапе проведения работ оценщик, а это федеральное БТИ, запрашивал у города определенные показатели, влияющие на стоимость земли. На это администрация Саратова либо отвечала, что у них этих данных нет, либо отсылала за информацией на сайт муниципалитета. У меня на руках есть переписка представителей городской администрации и оценщика. Соответственно, при отсутствии этих данных оценщик брал их где-то в другом месте или использовал другую методику. Можно говорить о том, что город на этапе, когда проводилась оценка, скажем мягко, очень пассивно отнесся к ней, и, возможно, именно это повлияло на снижение стоимости некоторых земельных участков. В любом случае сейчас говорить о том, что оценка была проведена некачественно, уже поздно.

Город говорит о снижении доходов в бюджет и называет цифры потерь – более 200 миллионов рублей. Но как эти цифры у них сложились, я сказать не могу, соответственно проверить – тоже. Надо учитывать, что платежи за землю формируются из суммы двух условий: кадастровой стоимости и ставки земельного налога, либо арендной платы. Основная часть снижения по следующему году произойдет от снижения арендной платы, потому что земельный налог платится в следующем году. Мы предлагаем администрации Саратова пойти по пути еще двух муниципалитетов – Вольска и Балаково. У них тоже произошло достаточно серьезное снижение поступлений в бюджет. Установив более высокие коэффициенты арендной платы, они компенсировали выпадающие доходы городского бюджета, то есть суммарный платеж для арендатора остался прежним. Это решение лежит на поверхности. Есть и более длинный путь, который мы предлагаем городу.

Если муниципалитет не удовлетворен новыми результатами оценки земли, чуть позже мы сможем передать ему полномочия инициировать новую переоценку кадастровой стоимости земли. И сейчас это одно из наших предложений. Я считаю, что позиция должна быть четкая: если вы не удовлетворены результатами, проведите эту работу самостоятельно.

Резюмируя, могу утверждать, что набор предложений городу с нашей стороны достаточно большой. Мы уже не обсуждаем, что если бы администрация города на определенном этапе включилась в процесс, наверное, могли бы быть несколько другие результаты. Город может провести новую переоценку, но пойдет ли на это администрация Саратова? Учитывая, что в прошлом году Росреестр проводил оценку кадастровой стоимости земли не только для Саратовской области, а сразу для 14 регионов одним лотом, за 280 миллионов рублей, можно приблизительно посчитать, сколько будут стоить эти работы только для нашего региона.  Я думаю, что администрации Саратова новая оценка обойдется в 10 миллионов рублей максимум. Это не безумные деньги, если говорится о сотнях миллионов, которые теряет городской бюджет.

Олег Грищенко, глава Саратова:

– Председатель Саратовской областной думы Владимир Капкаев в недавнем интервью изложил свое мнение о ситуации с городским бюджетом и о перспективах этого и следующего года для Саратова. При этом он попытался доказать, что у нас, оказывается, все хорошо, а Грищенко просто рассказывает страшилки и всех пугает. На самом деле то, что он говорил, очень далеко от истины. Я уверен, что человек, который разбирается в экономических процессах, в теме кадастровой оценки земли, в законах, прочитает все это и спросит: зачем он врет?

Из этой же серии – позиция председателя комитета по управлению имуществом Саратовской области Олега Галкина, который отводит от себя критику за то, что он натворил. А он сделал страшную вещь, утвердив такую кадастровую оценку земли. Не буду говорить о специфике, направлениях и категориях земельных участков, где произошло значительное, необоснованное снижение их стоимости, я уже излагал свою точку зрения в прессе. Ясно одно: кадастровая стоимость земли была уменьшена. Для чего? Здесь можно только догадываться, было ли это сделано в сговоре с кем-либо или нет. А в итоге порядка 500-700 миллионов рублей на следующий год Саратов недополучит по налогу на землю и по арендной плате за земельные участки.

Нам начинают говорить: ребята, что вы переживаете, вы возьмите и поднимите коэффициенты арендной платы. Чтобы компенсировать выпадающие доходы городского бюджета, мы должны эти коэффициенты поднять в семь раз! Естественно, никаких обоснований у нас для этого нет. Завтра же прокуратура опротестует такой коэффициент и будет права. Просто так мы не можем это сделать. Также комитет по управлению имуществом Саратовской области в лице Олега Галкина предлагает нам передать полномочия для проведения новой оценки земли. Но даже если они нам полномочия передадут, мы сможем инициировать новые работы по переоценке только через пять лет. Передадут полномочия – спасибо им, конечно! А что мы будем пять лет делать? Где брать эти 500-700 миллионов рублей? Я даже не хочу обсуждать доводы Галкина, потому что он вредит всему. Я вообще удивлен, почему губернатор этого главного вредителя еще не выгнал из правительства. Он принес большую беду не только городу, но в целом региону, причем не в самый благополучный период сорокамиллиардного долга области. В целом перспективы не радужные.

Яков Стрельцин, ректор Высшей школы недвижимости:

– После пересмотра кадастровой стоимости земли она стала ближе  к своему реальному уровню. Прежние результаты оценки, которую проводили несколько лет назад иногородние оценщики, были, на мой взгляд, абсолютно неадекватными. В результате появились и жалобы, и судебные иски. Сейчас цена снижена, и для землепользователей это, безусловно, плюс. В то время, когда кризис был уже очень близко, фактически на носу, цена жилья даже в спальных районах определялась в пределах 50-60 тысяч рублей за квадратный метр, и, соответственно, земля переоценивалась в 1,5-2 раза! На мой взгляд, это была некачественная и непрофессиональная оценка. Но, как иногда бывает, результаты  подгонялись под те цифры, которые устроили бы заказчика оценки. В результате часть землепользователей серьезно пострадала, причем спекулянтов это как раз коснулось меньше всего. Сейчас, после пересмотра кадастровой стоимости земли в Саратовской области, у городского бюджета по понятным причинам будет недобор, и исчисляться он будет сотнями миллионов рублей. Понятна в связи с этим и реакция главы города.

Конфликт между интересами казны и плательщиками имеет тысячелетнюю историю. Но изменение кадастровой стоимости возможно и в другую сторону. Я думаю, вся эта ситуация не приведет в итоге к заметному ухудшению экономической обстановки ни в городе, ни в регионе. Пересмотр стоимости земли, наоборот, стимулирует органы власти искать новые источники доходов, увеличивать налогооблагаемую базу и стимулировать в свою очередь производство. Когда будет единый налог недвижимого имущества и земли, мы тоже, что называется, "хлебнем" проблем. Разбираться и оценивать миллионы единиц недвижимого имущества придется не один год, и там вопросов будет гораздо больше.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно