Запредельные издержки

Решение о строительстве высотного здания рядом с Домом офицеров и садом "Липки" были принято год назад. Тогда же в актовом зале администрации Волжского района прошли публичные слушания. Обсуждали вопрос "о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства". Проще говоря, решали, можно ли допустить исключение для возведения объекта за пределами нормальной плотности и высотности застройки.

Акценты по нарастающей

Виталий Желанов, глава комитета администрации Саратова по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству не является последовательным защитником малоэтажной застройки центральной части города. Он считает, что в отдельных случаях строительство высотных зданий в центре города возможно. Впрочем, конкретно в этом случае Желанов занял сдержанную позицию: "Нужно говорить не о высотном акценте, а об отношении возводимого здания к памятнику истории – Дому офицеров. Это главное. А как именно следует поступить, вопрос непростой. Все зависит непосредственно от проекта. Можно и высотку построить так, что она будет выглядеть достойно, а можно сделать и уродливый, непрактичный 10-этажный дом. Может, строить следует под карниз Дома офицеров или немного выше, на высоту мансардного этажа. Так можно визуально объединить здания в единый ансамбль". В качестве проектировщиков высотки Желанов указал на специалистов ГУПП "Саратовгражданпроект".

Со своей стороны руководитель проектного учреждения Роман Акимов в комментарии для ИА "Взгляд-инфо" пояснил, что его коллеги участвовали в разработке проектов на этом земельном участке, но в настоящее время "Саратовгражданпроект" не работает с заказчиками небоскреба: "Дом переменной этажности первой очереди комплекса зданий по улице Мичурина действительно проектировали наши специалисты. Для второй и третьей очереди мы также предлагали разные варианты. А вот что касается конкретно 25-этажного здания, то мы объяснили заказчику причины, по которым невозможно вписать его в рамки такого участка. Для подобного масштабного строительства потребуется значительно больший участок земли – с целый квартал. Но заказчик, насколько мы поняли, рассматривает строительство только в рамках того, что у него уже есть, и не готов изыскивать дополнительные площади".

В поисках компромисса

Бывший главный архитектор Саратова, а ныне генеральный директор ОАО "НИПИ Гипропромсельстрой" Владимир Вирич в принципе не исключает возможности высотного строительства у Дома офицеров. Впрочем, он сразу же оговорился, что пока не ознакомился с проектом детально и все его рассуждения будут вероятностными: "Мы перегружаем центр – это естественное поведение города, но оно не может быть таким бесконечно. У каждой территории есть свой потенциал. С точки зрения силуэта высотное решение может быть интересным, а вот с точки зрения расположенных рядом, по улице Котовского, домов… не знаю. Сначала надо инсоляции изучить, построить графики, посчитать, не затемнится ли избыточно эта зона. Где у этого дома будет его придомовая территория? Очевидно, что это не должны быть сами "Липки" или часть сквера Маяковского у гостиницы "Жемчужина". Эти места обязательно должны оставаться публичным пространством".

Свое неоднозначное мнение по поводу очередного высотного проекта высказал архитектор и историк Виталий Кудрявцев: "Последний проект 25-этажной застройки я сам не видел. Я знаком с предыдущим. Он предусматривал щадящую застройку. Насколько я помню, от четырех до десяти этажей. Такое решение гармонирует с Домом офицеров, не нарушает историческую застройку и создает постепенный переход с увеличением высотности к уже построенному жилому комплексу переменной этажности". Кудрявцев выдвинул неожиданный аргумент в пользу отказа от высотки: "Если все-таки когда-нибудь будет воссоздан собор Александра Невского в городском саду "Липки", то друг с другом они гармонировать не будут". В то же время, признавая недостаточность зеленых зон в Саратове, он считает, что застроить этот участок предпочтительнее: "Сейчас среда там рыхлая. Один кусок пустой, другой заполненный. Идет постоянное перемежение открытых и закрытых пространств. Нужно думать о том, как все это использовать более комплексно".

В конечном счете, все опрошенные нами эксперты так или иначе пришли к выводу, что подобная стройка практически неизбежно повлечет за собой целый комплекс дополнительных проблем. Первая из них – транспортная.

Транспортная удавка

Одним из наиболее категоричных противников строительства высотки у "Липок" стала доцент кафедры архитектуры СГТУ Лариса Тарасова. Ее волнует не только ущерб, который может нанести очередной "фитиль" образу старого Саратова, но и серьезно возрастающая транспортная нагрузка на этот микрорайон: "Давайте вспомним, что при строительстве очередного высотного здания в центре города учитывается только нагрузка на сети, а вот на все возрастающее число людей и транспорта строители не обращают никакого внимания".

Ее заочно поддерживает и Владимир Вирич: "У меня не укладывается в голове, что будет с транспортом. Уже сейчас по Котовского не проедешь, а ведь эта улица по своей функции еще недавно была "проездом", просто соединяла Некрасова и Соборную. Теперь это почти магистраль, по которой проходят сразу несколько маршрутов. Встать негде. А что будет, если возвести в этом квартале дом для нескольких тысяч человек?".

Лариса Тарасова обращает внимание и на то, что строительство высоток в центре города без обеспечения развязками и парковками, в конечном счете, заметно сказывается на престижности места: "Центр забит транспортом, и от этого потерял комфортный вид". По ее мнению, эту проблему можно решить строительством парковочных мест – по одному на квартиру, а также дополнительных мест для офисных зданий: "Строите 25 этажей, будьте любезны – 15 этажей парковок, чтобы у каждых апартаментов, у каждой квартиры было свое место для машины". В подтверждение своей позиции Лариса Тарасова ссылается на успешный опыт борьбы с пробками в странах Юго-Восточной Азии.

Роман Акимов тоже достаточно близко знаком с этой проблемой, но сомневается в возможностях нашего города решить ее безболезненно: "Если проект 25-этажного здания осуществится, будет совсем непросто выдержать необходимое соотношение мест парковки и числа квартир. Даже чтобы соблюсти нынешний минимальный норматив, потребуется запроектировать трехуровневую подземную стоянку".

Риски для "статус-кво"

Очевидно, что возведение такой громоздкой подземной конструкции может негативно сказаться и на самом Доме офицеров, и на всей окружающей застройке. В качестве наиболее очевидного негативного прогноза Акимов назвал подъем уровня грунтовых вод.

"Девяти и десятиэтажные дома с глубоким фундаментом, построенные в Саратове в последние десятилетия, уже подняли уровень грунтовых вод примерно на 10 метров", – отмечает Роман Акимов. Чтобы понять, можно ли строить на этом участке подземные этажи, необходимо провести тщательное исследование структуры и качества грунта. Скорее всего, подземная стройка нарушит естественное движение грунтовых вод, что в свою очередь создаст дополнительные риски и увеличит затраты девелоперов и покупателей жилья. "Можно построить все что угодно, при наличии средств и времени, – рассуждает руководитель ГУПП "Саратовгражданпроект". – Но готов ли застройщик нести дополнительные расходы, проводить защитные мероприятия? Возьмет ли он на себя все дополнительные риски или попытается сэкономить там, где этого делать никак нельзя?".

Впрочем, опасения, что именно запланированная стройка может оказать решающее влияние на состояние Дома офицеров, разделяют не все опрошенные редакцией эксперты. Владимир Вирич заявил: "Я уверен, что если Дом офицеров и будет разваливаться, то это произойдет не только от последствий строительства. Давайте не будем списывать со счетов, что здание много лет не ремонтируется. Хорошо, если при советской власти с ним что-то делали, а ему уже больше ста лет. На Дом офицеров плюнули давным-давно, у него не было хозяина". Эксперт не исключил, что через некоторое время этот архитектурный памятник может ожидать судьба гостиницы "Россия" на проспекте Кирова.

Напомним, что Дом офицеров много лет находился в федеральной собственности, принадлежал Министерству обороны. Непосредственно им управляла Саратовская КЭЧ, но намерений серьезно заниматься сохранностью и развитием объекта у собственника не было. В последнее время большинство площадей сдавалось разного рода арендаторам. И лишь совсем недавно дом передали в собственность областного комитета по управлению имуществом. Тут же появилась идея перевести его в муниципальную собственность. Но пока только идея.

Отвечая на вопрос ИА "Взгляд-инфо", руководитель ведомства Олег Галкин сказал: "Мы не занимаемся его переводом в муниципальную собственность, так как сейчас здесь располагаются несколько учреждений областного подчинения. Область сама испытывает потребность в использовании этих площадей".

Чиновник не уточнил, надолго ли сохранится "статус-кво" бывшего Коммерческого, а затем и офицерского собрания и культурного центра. А до тех пор, пока этот вопрос остается открытым, о полноценном капитальном ремонте тоже говорить нет причин. Разрушение памятника, скорее всего, продолжится, и если рядом начнется стройка, то процесс этот пойдет ускоренными темпами.

Виталий Кудрявцев обращает внимание, что первые проекты освоения территории, прилегающей к Дому офицеров, появились еще до революции: "Сто лет назад был проект строительства соседнего дома, который по высоте примерно соотносился бы с высотой Дома офицеров. С учетом перепада рельефа там набегал еще один дополнительный этаж, но все равно это было бы максимально комфортное и щадящее решение, которое позволяло не перегружать, а лишь дополнять существующий ансамбль". Осуществить задуманное помешали Октябрьская революция и Гражданская война.

О едином целевом назначении Дома офицеров и прилегающего к нему сквера рассказывает краевед Виктор Семенов: "Сквер при Коммерческом собрании, а именно так назывался Дом офицеров в начале прошлого века, имел общее назначение с основным зданием. В сквере зимой был каток для семей членов собрания, летом выставлялись лавочки, организовывался театр под открытым небом, эстрада, канкан. А само здание Коммерческого собрания несколько раз перестраивалось: сначала – в 1909 году, а затем – в 1914-1915-м. Этой работой руководил известный архитектор того времени Зацепин. Именно он превратил Коммерческое собрание в то монументальное сооружение, каким мы его знаем". Краевед уточнил, что в советское время здание и сквер также были объединены единым назначением: "В советское время в сквере бывал Маяковский. Он в 1927 году выступал в Саратове со своими лекциями. Военному ведомству дом передали только в 1931 году. А скверу после смерти Маяковского было дано его имя".

Получается, что более ста последних лет сквер и Дом офицеров жили общей судьбой. Так что было бы странно, если бы сегодня у них не нашлись защитники. Одним из них стала Лариса Тарасова. Она обращает внимание на то, что эта историческая часть города занимает совсем небольшой участок. "Неужели нельзя оставить его в покое и строить на других, более свободных площадках?" – в который уже раз спрашивает архитектор и педагог.

Соглашается с ней и директор театра магии и фокусов "Самокат" Сергей Щукин: "Конечно, я не специалист, но, на мой взгляд, если начнутся активные строительные работы, то здание может просто рухнуть. В той части, которую занимаем мы, уже есть трещина, и приходится постоянно следить, не увеличивается ли она. В "Липках" когда-то был летний кинотеатр, сейчас там нет даже концертной площадки. Если бы эту территорию оставили в городском пользовании, то она была бы востребованной. А саратовские художественные коллективы по достоинству оценили бы возможную дополнительную концертную площадку".

Строить по регламенту

"Я люблю приводить пример о соотношении здания управления Приволжской железной дороги и Троицкого собора на Музейной площади, – рассуждает Владимир Вирич. – Раньше рядом с храмом были лишь невысокие торговые ряды. Их снесли и построили на этом месте огромный "сундук" в целый квартал. Высотой он ровно с собор. Новое здание задавило храм своей массой. Но сейчас мы на это соседство все равно смотрим как на исторически сложившуюся застройку. Зато теперь из-за нее выглядывает стеклянная каланча в 40 этажей. Вот и вопрос: когда наступает момент, позволяющий нам уверенно говорить – это историческая застройка, а это уже нет?".

Лариса Тарасова в этом вопросе занимает более радикальную позицию: "Такого безобразного отношения к архитектуре, как у нас, нет нигде. Я полагаю, что если речь идет об исторической застройке, то сохранность каждого здания выше определенного числа этажей должна обсуждаться и выноситься на экспертную оценку".

В этом с ней солидарен и Владимир Вирич: "Дело в том, что наше нынешнее законодательство построено так, что всю градостроительную науку и профессию можно в любой момент опустить ниже плинтуса. Главными у нас признаются только права инвестора. Но что для нас более значимо на самом деле: право собственности или общественное право на среду обитания? Так градостроительством сегодня заниматься уже нельзя. Властям придется искать выход из создавшейся ситуации".

Лариса Тарасова пытается объяснить причины появления многоэтажных зданий в центре города: "Застройщики открыто говорят, что сейчас самое рентабельное и выгодное строительство – это дома в 16-24 этажа. Поэтому они везде, где могут, будут стараться возводить высотки. Лично я уверена, что 25-этажные здания не нужны в центре города! Однако городские власти все никак не могут принять регламент, который бы категорически запретил возведение такого рода объектов".

Дипломатом в заочном споре выступил главный архитектор города Виталий Желанов. Рассуждая о возможном негативном воздействии застройки сквера у Дома офицеров, он настаивает на том, что "до начала любых работ необходимо провести специальные обследования. А до этого выходить к строителям преждевременно". Солидаризируется с ним и Роман Акимов: "Я повторюсь: при наличии средств построить можно все или почти все. Но далеко не каждый застройщик обладает такой культурой и ресурсами, чтобы воплотить столь амбициозный проект и возвести 25 этажей на очень ограниченной площади. Тем более что в некоторых случаях издержки ввиду негативных последствий могут перевесить всю прибыль от строительства".

Фото из блога Дениса Жабкина.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно