Недвижимые метры

В ночь с 15 на 16 декабря ЦБ РФ повысил ключевую ставку (от ее уровня рассчитывают ставки по кредитам другие банки) с 10% до 17% годовых. С одной стороны, это вызвало резкий рост курса рубля по отношению к доллару и евро. С другой – замер, казалось бы, оживший после кризиса 2008 года рынок недвижимости. Главные двигатели строительного рынка – проектное кредитование и ипотека – к началу года намертво заглохли. Отрасль в прямом смысле этого слова стала "недвижимой".

И до сегодняшнего дня неясно, как долго эта ситуация продлится. В последние недели ответственные чиновники потихоньку и весьма расплывчато начинают говорить об оживлении рынка. В то время как сами его участники считают, что, несмотря на усилия государства сдержать ипотечные ставки, самое худшее еще впереди.

Корреспондент ИА "Взгляд-инфо" попыталась разобраться в ситуации.

Снова замерло все до рассвета

Неудивительно, что в кризис все судорожно начинают искать его "дно", отдавая должное фразе: "Если ты на самом дне, то у тебя на самом деле хорошее положение – дальше некуда, кроме как наверх". Сегодня сложнее всего ответить на вопрос: достигли мы края или рецессия продолжится?

Повышение ключевой ставки Центробанка автоматически спровоцировало рост кредитной ставки до 21%, что в конечном итоге привело к значительному сокращению проектного финансирования строительного рынка. В Саратовской области оно упало в 10 раз. Банки резко приостановили выдачу кредитов строителям даже под такой неподъемный для многих застройщиков процент. Если в начале прошлого года саратовским застройщикам было выдано 8,5 миллиарда рублей, то в начале этого – всего 812 миллионов. Учитывая текущую общеэкономическую неопределенность и без того высокие ставки по кредитам для бизнеса, многих пугает перспектива, что большинство проектов в скором времени станут просто нерентабельными.

К тому же ажиотажный скачок спроса в связи с осенним ослаблением рубля сменился сезоном мертвой тишины. Резко упали продажи в отрасли: в нашем регионе – на 20% в январе и на 50% в феврале. Об этом в конце апреля официально заявил министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин на совещании Российского союза строителей. Однако сегодня министр упорно и методично уходит от ответа: а сколько это в количественном выражении? Тепин утверждает, что у него нет таких данных, а выводы он делал исходя из объема выданных ипотечных кредитов и общения со строителями.

Как утверждают эксперты, львиная доля сделок на саратовском рынке недвижимости действительно осуществлялась по ипотеке. Именно ипотека долгое время являлась главным драйвером отрасли. В прошлом году, когда курс иностранной валюты пошел вверх, саратовский рынок вслед за российским также пришел в движение. Многие квартиры были выкуплены даже на стадии фундамента. В нашем регионе свою лепту в инвестирование в недвижимость, по словам застройщиков, внесли еще и жители Казахстана.

Однако после повышения ЦБ РФ ставки рефинансирования лафа закончилась. Когда ипотека в начале этого года перешагнула 14–18%, для населения она стала просто неподъемной.

"Рынок практически встал, с точки зрения продаж квартир. Мои компании тоже столкнулись с этим. У нас тоже есть квартиры, которые мы не можем продать", – рассказывает гендиректор компании "Стройтех" Николай Ольхов.

"Спрос упал, особенно по ипотеке. В прошлом году мы продавали по ипотеке 40% квартир, а сейчас, наверное, 6–10%. Не по ипотеке тоже раза в полтора упали продажи. И думаю, у других застройщиков ситуация не лучше, а хуже", – подтверждает гендиректор строительной компании ЗАО "Шэлдом" Байтемир Шамхалов.

"Реальный уровень продаж сегодня – это треть от прошлого года", – прикидывает гендиректор ЗАО "Саратовоблжилстрой" Леонид Писной.

Ставка строить и жить помогает

Несмотря на это, цифры по ипотечному кредитованию по итогам трех месяцев не такие уж и патовые. За январь-март 2013 года жителям Саратовской области было выдано 2322 жилищных кредита на сумму 2,824 млрд рублей, в аналогичном периоде 2014 года – 3159 жилищных кредита на сумму 4,237 млрд рублей. Наконец, за три первых месяца 2015 года – 1911 жилищных кредитов на сумму 2,619 млрд рублей.

Понятно, что планки, установленной рекордсменом по объему выдачи ипотеки 2014 годом (23,3 млрд рублей), в этом году уже не достичь. Но министр утверждает, что "сегодня ипотека вернулась к уровню 2013 года". Правда, по цифрам видно, что он немного опережает события.

Возможно, стимулировать ипотечное кредитование и не довести ситуацию до критической отметки помогло вмешательство государства. В сложившихся экономических условиях федеральному центру ничего не оставалось, как пойти с 1 марта 2015 года на субсидирование банкам процентной ставки по ипотеке. Сейчас она максимально может быть снижена до 12%. Программа субсидирования формально рассчитана до 1 марта 2016 года.

Однако по прогнозам и, в том числе, заявлениям официальных лиц, выделенные деньги закончатся уже в июне. "Для нас это действительно глоток свежего воздуха, плечо для строительной индустрии. Говорить, что мы резко выстрелили и на 50% увеличили динамику ипотечного кредитования, конечно, нельзя. Но из моего общения со строителями делаю вывод, что сделки по ипотеке начали появляться. Где-то по одной, где-то по пять или десять в неделю. Динамика по ипотечному кредитованию пошла. До этого у некоторых строителей не было вообще продаж", – комментирует Тепин.

По информации министерства, средневзвешенная ставка по ипотеке в 2013 году составляла 12,9%, в 2014-м – 12,1%, в этом году кредиты в среднем выдавались под 14,6%. "Сейчас государство старается стимулировать рост продаж за счет снижения кредитной ставки по ипотеке. Но я не думаю, что он будет установлен в рамках хотя бы 2013 года", – предполагает Ольхов.

По мнению завкафедрой "Экспертиза и управление недвижимостью" СГТУ, председателя правления Фонда гражданского строительства и экспертизы им. Каллистратова Якова Стрельцина, продажи на рынке упали наполовину, а по некоторым объектам, не имеющим за собой мощных застройщиков, еще больше.

"Благодаря тому, что государство сдержало ипотеку и снизило эффективную ставку до 11,9%, в апреле и в мае у нас наблюдался определенный сдвиг. Он небольшой, но, тем не менее, есть", – делится своими наблюдениями эксперт.

Сейчас вроде бы даже достигнуты договоренности с банками об уменьшении кредитной ставки и для строителей. "Она должна упасть где-то до 17-19%. Хотя, насколько мне известно, в регионе пока еще кредит под 17% не взял никто", – признает министр.

"У нас нет другого более доступного источника, чем деньги дольщиков, потому что кредитные ресурсы пока еще запредельные. Реальные ставки крутятся в районе 20%. Обслуживать ежемесячно такой кредит – непомерная ноша практически для любого строителя, ведь он не может отложить погашение капитала и даже процентов на период ввода дома в эксплуатацию", – объясняет Яков Стрельцин.

Догнать, перегнать

Тем не менее, область, судя по отчетности, не снижает планки по вводу жилья. И пока даже увеличила объемы по сравнению с показателями годичной давности. По информации Саратовстата, за первые четыре месяца 2014 года удалось ввести в эксплуатацию 192,4 тыс. кв. м жилья. А в январе-апреле 2015-го в эксплуатацию было введено 202,2 тыс. кв. м жилья – 105% к аналогичному периоду прошлого года.

По критерию объемов этот кризис схож с предыдущим. Ведь и в 2009 году, когда кризис был в самом разгаре, регион не ослабил хватку по метражу. В целом за 2009 год было введено 1129,9 тыс. кв. м, годом раньше – 1112,5.

"В принципе, если бы не было таких сложных экономических явлений, мы сдали бы больше", – уверяет Тепин.

По словам министра, в этом году тоже есть хороший задел – объекты общей площадью свыше 1 млн кв. м находятся в высокой степени готовности: "Пока строители рассчитывают их завершить, полагаясь на работающие сегодня экономические механизмы". В то же время Тепин замечает, что сейчас застройщики осторожничают и не спешат начинать строительство на нулевом цикле, потому что не уверены, смогут ли достроить объекты.

Вообще, местные строители, может быть, по инерции или по привычке, довольно скептически относятся к прогнозам о скором "светлом будущем". Реальный опыт прошлого кризиса не дает им основания полагать, что этот не затянется надолго. "На сегодняшний день в Саратовской области мы столкнулись с переизбытком предложения на рынке жилья. То количество объектов, которое у нас на сегодняшний момент строится, целые микрорайоны новостроек, на наш взгляд, излишне, – считает гендиректор "Стройтеха" Николай Ольхов.

Можно было бы предположить, что предложение на строительном рынке превышает не только текущий спрос, но и в принципе потребность саратовцев в жилье. В пользу этой гипотезы есть статистика: по нормам на каждого россиянина должно приходиться не менее 18 кв. м жилья, тогда как в регионе этот показатель давно перевалил за двадцать и  на сегодняшний день составляет около 27 кв. м.

"Это не говорит о том, что у большинства людей квартирный вопрос решен. Количество аварийного и ветхого жилья было подсчитано пять лет назад. И составило около 10 млн кв. м. Частично его снесли, а жителей расселили. Но в силу того, что добавилось следующее поколение старых домов, у нас появилось новое жилье с износом, близким к аварийному. И оно, из-за отсутствия возможности его расселить, пока не учитывается", – считает Стрельцин.

Другие застройщики тоже с подозрением относятся к официальной статистике. "1,5 млн кв. м  введенного в прошлом году жилья – это от лукавого, дутые цифры. На протяжении пятнадцати лет было построено много объектов, особенно в частном секторе, которые не сдавались в эксплуатацию. Сейчас это жилье стали потихоньку вводить", – комментирует Ольхов.

"Есть хорошая мудрость: бумага стерпит все! О том, как делается статистика, говорить не буду", – был краток Писной.

Однако то, что было продано в ноябре-декабре, все-таки создало неплохой запас у застройщиков, поэтому темпы строительно-монтажных работ сейчас, возможно, и не снизились. Другое дело, как долго продлится этот эффект? "Изменения происходят не сразу, а потихоньку. Если не будет реализации, мы не будем же на склад работать. Придется меньше строить", –  неохотно признает Шамхалов.

По прогнозам участников рынка, объемы строительства неизбежно сократятся минимум на 15–20%.

"Многие просто будут не способны достроить объекты. С большой уверенностью предвижу ряд банкротств предприятий, будут появляться недостроенные квартиры. Появятся вкладчики, которые лишились возможности приобрести жилье по причине банкротства компаний", – прогнозирует Ольхов.

Квартиры выделки не стоят

Но цены вряд ли начнут снижаться. Застройщики имеют определенный запас прочности и вряд ли будут торопиться опускать планку из-за падения спроса. Компании будут выжидать до лучших времен, когда клиенты вновь смогут вернуться к приобретению жилья.

"Потенциальные покупатели живут в предвкушении снижения цен, откладывая решение своих жилищных вопросов. В то же время немалая часть продавцов полагают, что цены начнут расти, и не торопятся продавать", – рассказывает президент СРО некоммерческого партнерства "Профессионалы недвижимости Поволжья" Наталия Деркач.  

К тому же ценовая политика на сегодняшний день диктуется рынком строительных материалов. Повышение цен на кирпич и другие составляющие привело к удорожанию стоимости квадратного метра. Увы, прогнозируется, что цена будет расти и дальше, особенно осенью – в связи с грядущим подорожанием электроэнергии и газа.

"На первичном рынке цена стоит на месте, ничего не изменилось. Ни дешевле, ни дороже не стало, хотя строительные материалы дорожают. Допустим, металл подорожал приблизительно на 30%. Если тонна металла до нового года стоила около 23 тысяч рублей за тонну, то теперь и до 32 доходит. Откуда возьмется дешевое жилье, если все дорожает? Так не может быть. 35 тысяч за квадратный метр сейчас средняя цена на новостройки. Я не считаю, что это дорого. Если дешевле, то это в основном брак. Правда, есть такие строительные компании, кто уже демпингует. У нас в этом нет необходимости. Мы эти три-четыре года переживем, даже если ничего не продадим", – уверен Шамхалов.

Бывший министр строительства Саратовской области, исполнительный директор ООО "Межрегионэкспертиза" Юрий Земсков подтверждает: "Себестоимость дешевле 22 тысяч рублей за квадратный метр быть в природе не может. А сейчас, наверное, ниже 24-25 тысяч рублей. Застройщики скорее не цену за квадратный метр будут снижать, а просто-напросто уменьшат объемы строительства".

По итогам первого квартала 2015 года средняя цена квадратного метра в новостройках сейчас составляет 42276 рублей.

"Ниже того, что есть на сегодняшний день, не будет, это нереально. Потому что у некоторых цена уже на уровне себестоимости. В долларовом эквиваленте сейчас вообще самые низкие цены. Если в рублях квадратный метр стоит 30 тысяч, то в долларах – 545. В 2008 году метр падал до 22 тысяч рублей, но за доллар давали 28-29 рублей, и цена за квадрат выходила 785 долларов", – говорит Леонид Писной.

В отличие от застройщиков, чиновники не перестают хвалиться тем, что в регионе одна из самых низких цен на жилье в ПФО. "Самое главное, что теперь есть единая методология понимания, что такое жилье экономического класса, как его учитывать и многое другое. Также есть понятие того, что жилье экономического класса –  это то жилье, которое стоит меньше 30 тысяч рублей за квадратный метр, –  заявлял в октябре 2014 года полпред Президента РФ в ПФО Михаил Бабич. – В Саратовской области общая ситуация лучше, чем в других регионах. Мы были в поселке Солнечный, где цена коммерческого жилья в пределах 29-32 тысяч рублей".

О ситуации на вторичном рынке недвижимости рассказала Наталия Деркач. По ее наблюдениям, число людей, интересующихся покупкой квартир на "вторичке", сократилось с начала года в два-три раза. Большинство участников рынка заняли выжидательную позицию.

"Люди сейчас выставляют недвижимость на продажу или в условиях какого-то личного форс-мажора, из-за необходимости решить финансовые проблемы, или из-за необходимости разменять квартиру. Сделки, которые сегодня осуществляются, это в основном вынужденные операции с жильем, связанные с жизненными обстоятельствами", – комментирует риелтор.

Выход есть

Кардинальное решение в сложившейся ситуации предлагает Земсков, а именно: обнулить проценты по ипотеке для населения или сделать их символическими.

"Резервный банк США в период кризиса 2008 года напечатал триллион долларов и пустил их в ипотеку, обнулив ставки. Америка вошла в кризис через ипотеку и через ипотеку из нее вышла. Государству сейчас проще возместить банкам процентную ставку, чем содержать массу безработного люда, – размышляет бывший чиновник. – Стройка – это ведь целая индустрия, которая потянет за собой железную дорогу, всю логистику, металлургию. Надо подсчитать, что можно потерять и чем можно пожертвовать. На стройке только в Саратове задействовано 80 тысяч людей. Это 10% населения. А сейчас потребность в рабочей силе уменьшилась".

Недавно и министр Дмитрий Тепин признал, что за первый квартал текущего года в строительстве произошел спад: "Есть предприятия, которые перешли на четырехдневку и трехдневку".

И самое главное, резко упала покупательская способность граждан. По информации Тепина, с начала года она снизилась на 20%, а где-то даже на 40% и выше.

"Люди сначала думают, на что купить еды, ужимают себя во всем", – подтверждает Наталия Деркач.

В последнее время много говорят о государственных программах поддержки отрасли. Но касаются они лишь ограниченного списка категорий граждан, поэтому вряд ли смогут радикально изменить ситуацию. И если возвращаться к главному вопросу, то, по мнению большинства участников рынка, этот кризис по сравнению с 2008-м окажется более тяжелым и затяжным.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно