Страхование без ответственности

Саратовские строители в ступоре – уже больше недели они не могут заключать с гражданами договоры долевого участия на строительство жилья. Страховые компании отказываются страховать финансовую ответственность застройщиков. А регистрационная палата не хочет регистрировать договоры долевого участия из-за отсутствия страховки. Многие сделки зависли. Стройкомпании не могут получить от дольщиков свои деньги и теряют миллионы.

К такому коллапсу привела довольно странная политика федерального центра в отношении строительного бизнеса. С одной стороны, государство вроде бы заботится о дольщиках, стараясь не перевести их в категорию обманутых. Однако непродуманная стратегия привела к тому, что обманутыми оказались все.

"Взгляд-инфо" попытался узнать у крупнейших саратовских застройщиков: выдержит ли бизнес очередной виток законодательных "игр престолов"? И что будет со смелыми саратовцами, которые даже в нынешней "оптимистичной" обстановке решили вложить деньги в долевое строительство своего будущего жилья?  

Билет на миллион

Необходимость страхования застройщиками своих рисков введена относительно недавно – 1 января 2014 года. 214-й федеральный закон требует от застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, при заключении договоров долевого участия страховать свою ответственность. Чтобы в случае, если дом не будет достроен, страховая компания выплатила дольщику потраченные деньги. Страхуется каждая отдельная сделка.

Строительным компаниям тогда было предложено избрать один из трех вариантов: банковская гарантия, страхование гражданской ответственности в страховой организации или вступление в Общество взаимного страхования застройщиков.

По словам экспертов, банковская гарантия обходится гораздо дороже, чем страхование в страховой компании, поэтому прибегать к ней невыгодно. С некоммерческой организацией "Общество взаимного страхования застройщиков", созданной под эгидой депутата Госдумы Александра Хинштейна, известного в том числе своей активностью в защиту дольщиков, история сложная. На сегодняшний день в этом обществе, действующем как саморегулируемая организация, состоит 159 застройщиков, из них 37 – это фирмы, работающие в ПФО.

Цифры на самом деле в масштабах страны мизерные. И это вполне объяснимо: цена вступления в организацию – 1 миллион рублей. Это, по всей видимости, и стало причиной, заставившей большинство застройщиков страны выбирать другие способы обеспечения. Кстати, в Саратовской области "Обществу взаимного страхования..." не доверилась пока ни одна строительная фирма.

"Ведь калькулятор есть у всех, и просчитать экономику по страхованию большого труда не составит, – объясняет причины своего выбора директор ООО "Волга-Сервис" Александр Васильев (компания возводит в поселке Зональный жилой комплекс "Иволгино"). – К тому же условия таковы, что я не узнаю страховой тариф, пока не заплачу вступительный взнос в миллион рублей. Это как если вы сначала покупаете входной билет в магазин, потом берете с полки буханку хлеба, подходите к кассе и только там вам говорят, сколько этот хлеб стоит. Поэтому практически все застройщики в Саратове пошли по пути страхования в страховой организации. Да и не только в Саратове. Вся Россия пошла по этому пути".

Страховка или притворство?

13 июля этого года Госдума внесла изменения в ФЗ-214, регулирующий деятельность страховых компаний, и серьезно ужесточила требования к ним. Раньше страховать ответственность застройщиков могла любая фирма с уставным капиталом не менее 400 миллионов рублей. По мнению президента ООО "Группа компаний Аркада" и депутата Саратовской гордумы Алексея Березовского, это привело к печальным последствиям – большинство страховых фирм оказалось не в состоянии выплачивать дольщикам свои страховки.

"Сейчас идет большой спад строительства, невозврат кредитов строительными организациями по стране уже месяц назад был 18%. Возникли большие риски недостроя. У меня статистики нет, но думаю, в страховые компании стали обращаться дольщики с требованием вернуть деньги. А там, скорей всего, начались проблемы, оказалось, что платить нечем. Тому, кто вводил механизм страховки, нужно было думать головой. Это с самого начала был метод отмывания денег. Мы платили страховым компаниям, они наши деньги, я так полагаю, проедали, и никто никогда страховки выплачивать никому, скорее всего, и не планировал. Когда заявлялась ставка 0,7%, 0,5%, 0,4% и даже 0,3%, было сразу понятно – ничего серьезного из этого не выйдет. И это промах тех служб, которые выдавали лицензии. Поэтому ужесточение мер вполне закономерно", – полагает Березовский.

С тем, что страховка не была реально работающим механизмом, согласен и директор ЖБК-3 Дмитрий Колесниченко: "В Саратове компании, которые не выполняют свои обязательства перед дольщиками, хорошо известны, это "Саратовгесстрой" и "Новострой – 21 век", вы сами о них постоянно пишете. Они ведь тоже были застрахованы. И что? Кто-то кинулся платить за них деньги и достраивать недостроенные дома?".

По данным областного минстроя, реестр проблемных домов в Саратове за последние годы несколько сократился, но обманутые дольщики никуда не делись. Сегодня в реестре 23 дома и 2835 человек, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Больше всего дольщиков – более 300 – произвела на свет КПСО "Госжилстрой", строившая два жилых дома в Саратове и Энгельсе. Вторым идет ЖСК "Художественное училище им. А.П. Боголюбова", строивший дом на Университетской. На третьем месте – ООО "Гермес-97" (дом на Ипподромной).

И вроде бы понятно, что на всю эту ситуацию надо как-то влиять. По новым требованиям уставный капитал страховой компании должен достигать миллиарда – то есть на рынок допускаются только крупные компании. Но какие именно это будут компании, до самого последнего момента никто толком не знал. С июля и до осени все только гадали, войдут ли компании, в которых они были застрахованы, в топ-лист или нет. Многие до последнего времени были уверены, что войдут, и никаких шагов не предпринимали. Окончательный список  Центробанк опубликовал на своем сайте 1 октября. Это был снег на голову: из 16 компаний, допущенных к игре, нет ни одной, в которой страховались бы саратовские застройщики.

И теперь им надо искать себе новых страховщиков из списка разрешенных. Причем определиться с выбором нужно до 15 октября – на все про все дали две недели. Отсутствие страховки для строителей смерти подобно, особенно для тех, кто работает с дольщиками и строит жилье за счет привлеченных средств. Но проблема в том, что ни одна из 16-ти страховых компаний (все это крупные федеральные игроки) пока не согласилась застраховать саратовских застройщиков. От заключения страховых договоров "списочники" попросту отказываются, даже не пытаясь это каким-то внятным образом объяснить.

А нет страховки – нет сделки. Регпалата таким строителям отказывает на основании неполного пакета документов. И значит, строительный цикл тормозится, фирмы теряют деньги.

Ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, застройщикам говорят: срочно перестрахуйтесь, иначе не сможете строить. С другой – компании, предложенные в качестве страховщиков, на призывы "sos!" (эмоциональное состояние многих застройщиков сегодня выглядит именно так) никоим образом не откликаются. Да и договоры с предыдущими страховщиками пока еще имеют юридическую силу.

Почему же так происходит? И где здесь логика?

Как жить? Куда податься?

Дело в том, что основную часть списка составляют крупные страховые компании при таких банках, как ВТБ-24 (ВТБ-Страхование), Альфа-банк (АльфаСтрахование), Россельхозбанк (РСХБ-Страхование), Ингосстрах и прочие. Эти компании никогда не занимались страхованием ответственности застройщиков, и на сегодняшний день их позиция не изменилась. Тем более что сегодня, в условиях кризиса, страховать строительство – это идти на серьезные финансовые риски, которые банки не хотят на себя брать. Кроме того, ни у одной компании в Саратове нет официальных представительств, что тоже очень осложняет работу – в Москву по каждой сделке не наездишься.

"Чем отличается страхование застройщиков от страхования ОСАГО? Тем, что во втором случае это публичный договор, – объясняет Александр Васильев. – Водитель обязан застраховать свою ответственность, а страховая организация обязана застраховать водителя. В нашем случае все по-другому. У меня есть обязанность застраховать свою ответственность как застройщика, а у страховой компании обязанности застраховать меня нет, у нее есть право выбора. Буквально сегодня я общался с "ВТБ-Страхованием", говорю, спрашивайте у Москвы разрешения, просите, нам негде страховаться. Ответ был получен полчаса назад – нет. "Зетта Страхование" (это бывшая страховая группа "Цюрих") – отказ".

Страховые компании "ВСК", "БИН Страхование" и "УралСиб" занимаются страхованием в рамках программы "Жилье для российской семьи". В Саратове это всего один дом. По "ГУТА-Страхованию" ходят слухи, что такой компании то ли уже нет, то ли скоро не будет. "Альфа-Страхование" временно приостановило страхование застройщиков и под этим предлогом пошло в отказ. Национальная страховая компания "Татарстан" страхует стройки только на территории Татарстана. Информационно-страховая компания "Иск Евро-Полис", по оценкам экспертов, страхует только аффилированную себе строительную компанию "Абсолют", которой нет в Саратове. Вот и выходит, что на сегодня застройщикам податься фактически некуда.

Но даже если получится попасть к новому страховщику, никаких гарантий нет. Правила игры постоянно меняются. Сегодня ты заключишь со страховой компанией договор, а завтра она может выйти из списка. И застройщику придется снова перестраховывать свои риски, а это стоит очень недешево. "Я бы пошел с тарифом подороже, но в серьезную страховую, за которой стоит госбанк. Лучше переплатить один раз, чем метаться потом и перестраховываться", – говорит Васильев.

Особенно трудно приходится тем строительным фирмам, кто сдает жилье под новый год. А таких большинство – в России традиционно вводят дома в эксплуатацию к концу года. Без страховки это будет невозможно.

Кроме того, перечисленные трудности могут сказаться и на программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Будет конкурс, а застройщикам невозможно в нем участвовать, не имея страховки. Выиграв конкурс завтра, послезавтра застройщик должен будет зарегистрировать контракт в регпалате и приложить договор страхования, так как это фактически "долевка". Так и без того многострадальная программа грозит окончательно накрыться медным тазом.

Финансовая часть вопроса состоит в том, что грядет удорожание страхового тарифа, это будет как минимум 1% от стоимости квартиры. По мнению Алексея Березовского, это в итоге ляжет на стоимость квадратного метра и сильно его удорожит – по расчетам, минимум на тысячу рублей. Так что покупатели жилья эффект от новшества вскоре тоже, скорее всего, почувствуют.

Но это в перспективе, а застройщики несут потери уже сейчас. "Даже если мы срочно кого-то найдем по самому дорогому тарифу, мы все равно получаем как минимум три недели кассового разрыва. А вы представляете, что такое для стройки на три недели остановить поступление денег? Это катастрофа. Тем более что сейчас продажи небольшие, и почти все застройщики используют кредитные деньги. "Волга-Сервис" на этом разрыве потеряет, по нашим оценкам, порядка 20–30 миллионов рублей", – резюмирует Васильев.

По его словам, на обычных гражданах ситуация пока никак не отразится, им просто  предложат немного подождать с заключением договора. Выбранную ими квартиру никто не продаст, вопрос во времени. На стоимости это тоже не отразится, обещают застройщики.

Но из ситуации как-то надо выходить. Кто может оказать влияние на страховые компании? Кто может заставить заключать со строителями договоры?

Доступное жилье? Забудьте!

В том-то и дело, что никто. У областной власти нет рычагов влияния. Вызвать директора и сказать что-то в стиле "как хочешь, но ты мне стройку в области не останавливай" не может даже областное министерство строительства и ЖКХ. Единственный регулятор – ЦБ и 214-й  закон. Но Центробанк заставлять никого, похоже, не собирается.

"На самом деле правила игры понятны – их просто нет. У нас в регионе нет страховых компаний, к которым можно было бы подойти сейчас по 214-му закону. Прежним страховым компаниям нужно было внести в устав дополнительный капитал, но никто на это не пошел. В нашей компании все то же самое, что и у других – ни одной "долевки" не можем сдать в регпалату, потому что не принимают без страховой. Старые компании страховать уже не могут, а новые не хотят. Мои люди обращались – никто не готов пока с нами работать", – описывает ситуацию Дмитрий Колесниченко.

Он не скрывает, что из-за происходящих нестыковок у ЖБК-3 на сегодняшний момент нет продаж. Деньги фирма пока не теряет, но и привлечь их не может. А собственный ресурс тает в геометрической прогрессии. Клиенты все в курсе законодательных новелл. Первый вопрос, который задают – а что у вас со страховками? Раньше у компании была система продаж через ЖСК, но ее тоже отменили минувшим летом. Руководство ЖБК-3 подумывает о том, чтобы прибегнуть ко второму способу обеспечения – банковской гарантии. Способ это не дешевый и не простой, но деваться некуда. Также компания прорабатывает вопрос о совместной ответственности нескольких застройщиков и страховщика под одной эгидой.

"Будем нести совместную ответственность на случай, если дом окажется не достроен. Варианты еще какие? – вопрошает строитель. – На мой взгляд, наше областное профильное министерство должно пытаться этим заниматься, иначе строительный рынок загнется. Он уже загибается".

Кстати, по словам Колесниченко, немалую роль сыграл также федеральный закон о большегрузах. Многие трассы закрыты для перевозок, на всех выездах из города стоит весовой контроль. Штрафы – порядка 400 тысяч рублей за каждый случай.

"Я понимаю, что это федеральный закон. Но я сейчас не могу в семикубовый миксер больше трех кубов бетона загрузить. Если мы говорим о комфортном и доступном жилье, то о нем надо забыть теперь. Себестоимость перевозок сразу подорожала в два раза как минимум", – делится невеселой экономикой Колесниченко.

"Сегодня мы губим долевое строительство", – у Алексея Березовского примерно те же настроения. Даже несмотря на то, что "Аркада" пока пострадала не сильно: половина домов у нее уже сданы, а продажи дольщикам начинаются на высокой стадии готовности дома. Поэтому пока фирма может продавать квартиры в уже сданных домах. "Это, конечно, коснется и нас, но, может, в меньшей степени, чем других. А по тем стройфирмам, кто не берет кредиты, а работает только с дольщиками, это ударит очень сильно", – считает бизнесмен.

По нашей информации, изменения почувствовал на себе и "Шэлдом". Правда, уточнить подробности не удалось – Байтемир Шамхалов пока для комментариев недоступен. Единственный, до кого эхо страховых войн пока не долетело, это строительная компания "Кронверк".

"На нас пока эти новшества не отразились. Я еще не успел вникнуть в особенности изменений. У нас есть юридическая служба, которая этим занимается", – прокомментировал директор "Кронверка" Геннадий Разумный.

Строительная компания "Астэк-Девелопмент" пессимизму не поддается и даже собирается взыскивать деньги со своих прежних страховщиков, которые не соответствуют 214-му закону. По словам юриста компании, начальника отдела правового обеспечения Алексея Шацких, закон прибегать к подобному взысканию позволяет.

"Мы, в частности, имели отношения со "Страховой инвестиционной компанией". Договор с ними мы еще не расторгли, но собираемся. Также у нас была страховая компания "Советская", некоторое число "долевок" было застраховано в ней. Сейчас и они не соответствуют. Будем работать с теми, кто соответствует. То, что их нет в Саратове, – не проблема. Страховщики и застройщики приспособились: работаем по почте, получаем страховые договоры. Деньги, конечно, для перестраховки потребуются немаленькие, но несущественные для удара по компании", – бодрится Алексей.

С одной стороны, господин Шацких полагает, что солидные страховщики, которые уже состоялись на рынке, просто не верят в этот вид страхования. Что, впрочем, не мешает им получать на него лицензию и вступать в список – лицензия на страхование строительства добавляет веса любой компании, даже если она страховать никого на деле не собирается. С другой – он верит в то, что кто-то застраховать "Астэк" все равно согласится. Правда, не очень понятно, на чем эта уверенность основана, если не соглашается пока никто.

Убытки размером в миллионы в "Астэке" тоже считают преувеличенными. Убытки у компании если и будут, то только потому, что не со всех страховщиков удастся взыскать деньги. Так как не все из них "живые" – некоторые либо лишены лицензии, либо в отношении них введено внешнее управление.

"Конечно, это неприятно, когда компания заплатила за страховку и вынуждена повторно свои риски страховать. Но что нам теперь, квартиры не продавать? Такова действительность. Я думаю, до 15 октября мы обязательно застрахуемся. Катастрофы нет, это рабочий момент", – говорит Шацких. 

Однако если катастрофы нет у одних, это не значит, что ее нет у других. Чтобы оценить ситуацию, надо понимать ее причины. А в оценке причин участники рынка расходятся.

За ценой не постоим?

Одни считают, что это история из разряда "хотели как лучше, а получилось...", другие предполагают некую спланированную акцию и передел рынка. По мнению одних, создав сумятицу на рынке страхования и поставив нереальные сроки, строителей явно склоняют в сторону Хинштейна и его организации взаимного страхования застройщиков.

Третьи говорят, что выгодоприобретатель – это банки, которые будут выступать третьим лицом и на счету которых будут оседать деньги. Четвертые – что банкам эту услугу, напротив, навязывают, а они изо всех сил сопротивляются. Словом, версий много, результат пока один: отсутствие страховки и невозможность нормальной работы.

Березовский предполагает, что если бы за дело с самого начала взялись серьезные страховые компании, то ничего подобного бы не было. Колесниченко – что страховка вообще дело бессмысленное и нужны другие механизмы. Удивляет, что столь серьезные изменения были предприняты в кризис, когда даже новые башмаки покупать – дело рискованное, не то что строительный рынок трясти. Ценообразование в Саратовской области сегодня складывается так, что многие компании уже продают жилье ниже себестоимости. Правда, покупать его пока все равно особо никто не бросается – не за что.

А уж если застройщикам придется выбирать невыгодный для себя способ обеспечения, который приведет к удорожанию себестоимости, то тогда не то что покупать, а и строить никто не будет. И это, по мнению крупнейших участников саратовского рынка, вовсе не кликушество, а суровая реальность.

Пока же строители еще, что называется, барахтаются, пытаясь отстоять свой годами выстраиваемый бизнес. "Мы однозначно будем бороться и все свои обязательства выполнять, привлекая и кредитные средства, и оборотные, и какие угодно. Мы начали огромный проект – жилой комплекс "Победа" в районе "Ленты" на Курдюмском шоссе, 180 тысяч квадратных метров. Но тут мы еще продажи не открывали, поэтому дольщиков нет", – говорит директор ЖБК-3.

Директор ООО "Волга-Сервис" считает, что есть два пути, которые могут поменять ситуацию. Первый – сделать договор страхования гражданской ответственности застройщика публичным. То есть отказать страховой организации в праве отказаться от договора страхования. Звучит как каламбур, но по-другому не скажешь. Да и палка эта о двух концах. Если давить на страховую компанию, она откажется от профильной лицензии, и мы получим опять непонятный список, состоящий непонятно из кого. А второй путь – вести разговор об эффективности системы страхования как таковой. Внедрив с 2014 года механизм страхования, государство пытается отвести от себя проблему обманутых дольщиков и делает это пока весьма неэффективно. Но разговор об эффективности долгий, а строителям надо сейчас гражданку Иванову отправить в регпалату, чтобы спокойно зарегистрировать договор, взять с нее деньги и вложить их в строительство ее квартиры.

По мнению Васильева, такая ситуация растерянности сейчас по всей стране. Многие в 2014-м пошли по пути страхования в страховой компании, и многие 1 октября не нашли свою страховую в списке. И почти все застройщики готовы сейчас отдать многое, лишь бы не кануть в строительную Лету и продолжить свое существование: "Мы не просим трехкопеечных тарифов. Мы просим дать нам возможность исполнить свои обязательства. Мы готовы застраховать свою ответственность, и за ценой не постоим – в разумных пределах. Но мы бы хотели еще и некоторых гарантий от государства, что правила игры опять не изменятся. Мы вкладываем серьезные деньги и должны быть уверены, что завтра нам не придется опять вкладывать те же деньги или большие".

Забавно, что страховые компании отказываются страховать даже крупных застройщиков. Не фирмы-однодневки, у которых нет в запасе лишнего рубля, а давних игроков.

В поисках оптимизма

Обманутых дольщиков в России всегда стабильно много. Сказывается любимая национальная игра "переход из кризиса в кризис", да и правила государство меняет постоянно. Серьезные страховые компании в этот бизнес пойдут только тогда, когда будет статистика, когда эти самые правила сформируются, когда страховые компании второго эшелона наделают ошибки, государство исправит эти ошибки, и система станет предсказуемой, говорят эксперты.

Но до этого счастливого времени многим еще нужно дожить. Что, учитывая хаотичность происходящего, весьма проблематично. "Даже когда ты строишь сарай, ты должен понимать, что у тебя получится. А тут генеральная линия никак не прослеживается. Никто не понимает, что делать и куда мы идем", – говорит Васильев.

Однако министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Тепин, несмотря на сложности, настроен оптимистично. По его словам, с момента опубликования списка минстрой вел переговоры с входящими в него страховыми компаниями и со многими удалось договориться.

"От "ВСК" и Общества взаимного страхования" мы получили письменные согласия страховать наших застройщиков. С "МЕСКО" и "Респект-Полисом" достигнуты пока устные договоренности. Без дела мы не сидим, переговоры ведутся постоянно", – заверил министр.

По его словам, переговоры продолжатся в Москве, где прямо сегодня открывается Национальный конгресс модернизации промышленности России. Одна из секций будет посвящена развитию строительного комплекса. "Я лично попросил, чтобы на эту секцию были приглашены руководители ведущих страховых компаний, с которыми мы как раз и обсудим возникшую ситуацию. Надеюсь, мы все выясним", – выражает уверенность Дмитрий Тепин.

И соглашается с тем, что ситуация вокруг страхования долевого участия в строительстве требует немедленного разрешения.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно