Башня Парамяна

Ситуацию вокруг печально известного ЖСК "Чайка-6", казалось бы, удалось сдвинуть с мертвой точки. О проблеме вспомнили чиновники областного правительства. Прокуратура Саратова волевым решением руководителя ведомства вернула из небытия уголовное дело по факту самовольного сноса жилья не расселенных граждан. Неясным осталось только, кто именно и за чей счет построит дом и расселит людей…

Вавилон по-саратовски

Чтобы не быть голословными, попытаемся трезво оценить возможности нынешнего менеджмента ЖСК "Чайка-6" бесконфликтно завершить начатое дело. Если верить бумаге, стройка растет как на дрожжах. При выделении  земельного участка на нем планировалось возвести дом переменной высотности – от 7 до 9 этажей. К 2009 году претензии застройщиков выросли до 16 этажей. Теперь они намерены возвести здесь 25-этажный дом. В действительности пока проект можно сравнивать лишь с мифической Вавилонской башней. Дело в том, что за 14 с половиной лет строительство на участке не то что не началось – на него даже не было получено разрешение. А все потому, что до сих пор не решен главный вопрос – о расселении проживающих на участке людей.

Любой цивилизованный инвестор в такой ситуации нашел бы способ расселить десяток саратовцев, сформировать единый участок и уже затем оформить его под строительство. Но руководители ЖСК "Чайка-6" решили поступить иначе: жильцам сначала отрезали коммуникации, а после вообще разрушили их дома с применением тяжелой техники.

Правоохранители так и не преуспели в деле поиска заказчиков и исполнителей совершенного преступления (умышленного уничтожения чужой собственности). Напомним, что дело возбуждено в отношении неких "неустановленных лиц". И это несмотря на то, что жители дома №49 по улице Рабочей сами передали в руки полиции главу ЖСК "Чайка-6" Гургена Парамяна, который непосредственно командовал рабочими, разрушающими их жилище.

Впрочем, даже если вынести эту типично уголовную историю в отдельный эпизод и не связывать его со стилем ведения кооперативом строительного бизнеса, шансы построить 25-этажный дом у ЖСК "Чайка-6" практически равны нулю.

Долевые амбиции

Все дело в  том, что строителей, которые бы желали работать  с господином Парамяном и его управленцами, уже не осталось. Компания "Шэлдом", поначалу решившаяся на сотрудничество, теперь дистанцируется от такого партнерства. В распоряжении редакции есть протокол совещания у Сергея Канчера (на тот момент – министра строительства и ЖКХ Саратовской области). На нем представители "Шэлдома" назвали условия, на которых они могли бы взяться за реализацию проекта: компания настаивала забрать себе 80 процентов от возведенных площадей. То есть на полсотни дольщиков, уже вложивших деньги в "Чайку", на расселение оставшихся жильцов уже снесенных домов, на налоги, взносы в страховые фонды и любые другие возможные траты кооперативу осталось бы не более 20 процентов от предусмотренных проектом 368 квартир. Впрочем, и это ни много ни мало 73 квартиры. Кроме того, проект предусматривает строительство подземной парковки на 50 мест и целого этажа офисных помещений, что тоже имеет свою вполне солидную цену.

Но отдавать строителям 80 процентов площадей Гурген Парамян не желает и настаивает на сохранении предыдущего (2009 года) рамочного соглашения между заказчиком и строительной компанией. По нему распределение долей должно было осуществляться в соотношении 30 на 70 (доля "Чайки-6" была на 10 процентов больше). Впрочем, и речь тогда еще шла о строительстве 16-ти, а не 25-этажного дома, что в технологическом отношении было проще и обошлось бы строителям значительно дешевле.

Но все разговоры о высотности дома и распределении долей будут бессодержательными до тех пор, пока отсутствует разрешение на строительство. К тому же, как выяснилось, и решение о выделении земельного участка в любой момент может быть аннулировано.

Актив в пассиве

Такая возможность закреплена постановлением, подписанным мэром Саратова Юрием Аксененко (№1-49 от 19 января 2001 года), по которому "Чайка-6" и получила земельный участок под строительство.

Документ предусматривал, что застройщик в обязательном порядке должен расселить жителей семи домов по улице Рабочей, и лишь после этого он получит разрешение на строительство и согласования. В пятом  пункте постановления записано, что если в течение трех лет застройщик не выполнит возложенные на него обязанности, постановление о выделении земельного участка утратит юридическую силу. Иными словами, у администрации города вот уже 10 лет имеется возможность обратиться в суд, изъять у "Чайки" землю и передать ее ответственному инвестору. Кстати, в январе 2007 года такая попытка уже предпринималась. Спасла "кооператоров" формальность. Суд отказал чиновникам лишь на том основании, что исковое требование выставила не администрация города, а земельный комитет, у которого, якобы, на это не было достаточных полномочий. Однако по самой сути заявленного требования у суда вопросов не возникло. Проще говоря, при наличии у городской администрации политической воли Гурген Парамян и его компаньоны в любой момент могут лишиться своего единственного актива – выделенной земли.

Единственная причина, по которой власть пока воздерживается от этого шага, заключается в том, что после изъятия земли у ЖСК решать проблемы дольщиков и расселяемых людей придется самим чиновникам. А у администрации областного центра и без того хватает проблем с жителями аварийных домов, сиротами и другими очередниками на жилье.

Кооператоры-банкроты

Но существует и более простой вариант разрешения ситуации. Дело в том, что над кооперативом дамокловым мечом нависли долги, скопившиеся за 14 лет его сомнительной деятельности. Во-первых, муниципалитет уже выходил в суд с требованием о выплате задолженности по земельному налогу в сумме полутора миллионов рублей. И хотя суд первой инстанции подтвердил претензии лишь на 300 тысяч, эта сумма тоже весьма значительная для компании, которая вообще не ведет никакой деятельности и не имеет прибыли. Помимо земельного налога, у кооператива есть и другие задолженности по платежам в бюджет и фонды.

Во-вторых, уже имеется вступившее в законную силу решение суда в отношении одного из жильцов, который не стал дожидаться расселения, а юридическими средствами добился своего права на выделение жилья и определение его размера. В ходе разбирательств было установлено, что за свои 36 квадратных метров в разрушенном доме ЖСК должно предоставить ему двухкомнатную квартиру. И при этом не в том доме, который кооператив все еще собирается строить, а сразу.

Проблема в том, что пока у приставов нет никакой возможности исполнить это решение, так как у ЖСК нет ликвидного имущества. Не на что наложить арест, нечего и продать. И лишь это не дает возможности другим не расселенным жильцам последовать примеру собрата по несчастью. И действительно: какой им смысл добиваться решения суда, если Гурген Парамян все равно не будет его исполнять? Более того, на одной из встреч с ними он прямо заявил, что не намерен заниматься расселением из разрушенных домов и не собирается вкладывать в проект кооператива собственные средства. Очевидно, он сам понимает бесперспективность проекта и попросту тянет время.

Конечно, сохраняться вечно эта патовая ситуация не может. Тем или иным способом нынешний менеджмент будет отстранен от управления ЖСК. Вот только на чиновников надежды нет. Скорее всего, решать проблему очередного горе-застройщика опять предстоит самим дольщикам. Законодательство предоставляет им для этого надежный механизм, а именно – обратиться с иском о признании ЖСК банкротом.

Важным последствием этой процедуры может быть отстранение менеджмента компании и назначение внешнего или конкурсного управляющего. В интересах граждан с иском может выступить и прокуратура Саратова, уже проявившая принципиальность и последовательность в вопросе отмены незаконного постановления о закрытии уголовного дела по факту поджога. Если надзорное ведомство поддержит жителей в рамках судебного разбирательства, то правовые последствия для Парамяна и Ко будут еще более жесткими.

В случае признания ЖСК "Чайка-6" несостоятельным, все его ликвидные активы (а это, прежде всего, участок под строительство) вместе с обременениями будут выставлены на конкурс. Добросовестный девелопер, который реально заинтересуется предложением, сможет выкупить площадку на улице Рабочей и реализовать проект.

23 июня в арбитражном суде Саратовской области состоялось первое заседание по иску дольщиков ЖСК "Чайка-6". Это означает, что процедура признания несостоятельности кооператива уже запушена. Наиболее вероятным исходом процесса должно стать банкротство застройщика, а значит, руководить "Чайкой" господину Парамяну, его партнерам и покровителям осталось совсем недолго.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно