Инвесторов под нож

Руководители крупнейших строительных организаций Саратовской области выступили с комментариями по поводу кампании по изъятию инвестиционных площадок, инициированной региональной прокуратурой. Ведомство Сергея Филипенко проводит ревизию сделок и соглашений, подавая иски в арбитраж с требованием вернуть в собственность муниципалитета земельные участки, предназначенные для жилищного строительства. Часть из них обременены правами третьих лиц (дольщиков) и включены в технологический процесс возведения других многоквартирных домов, непосредственно примыкающих к оспариваемым участкам. Законность получения площадок и разрешений на строительство ранее подтверждалась администрацией города, прокуратурой Саратова и федеральными регистрационными службами. Собеседники ИА "Взгляд-инфо" предупреждают о том, что такие действия наносят значительный ущерб развитию бизнеса, приводят к снижению потребительского спроса, потере доверия к строительной сфере, ухудшению инвестиционного климата в регионе. Угроза приобрела межотраслевой характер - многие предприятия могут разориться, работу потеряют тысячи саратовцев, а федеральные программы переселения детей-сирот, жителей ветхих и аварийных домов будут сорваны.

Будущее не наступит никогда

Константин Колесниченко: "Кто-нибудь собирается заниматься обманутыми застройщиками?"

Президент ООО "Группа компаний ЖБК-3" высказал сожаление по поводу политики прокуратуры, которая усложняет и без того непростое положение дел в строительной сфере.

"Есть такие слова у Петра Аркадьевича Столыпина: "В России любят затевать реформы только потому, что так легче скрыть неумение править". У нас, к сожалению, существует практика принимать законы и потом их пересматривать. В данный момент достаточно серьезная ситуация вообще в стране и в Саратовской области в частности, связанная со строительством. В этой ситуации власть и администрация должны найти те точки соприкосновения, которые помогут выйти из нее. Уже 1 июля будет коллапс в связи с поправками в 214-ФЗ. Вкратце: дольщик будет класть свои деньги на счет в банке, а застройщик в этом же банке будет брать эти деньги под процент, если ему дадут. До 60% не получат кредиты в этих банках, а дольщики между тем будут продолжать туда свои деньги вносить. Идет постоянная спекуляция на обманутых дольщиках. Ими занимаются сегодня все. Кто-нибудь собирается заниматься обманутыми застройщиками?

Вот застройщик взялся построить для граждан жилье - взял землю, взял на себя обязательства сдать дом в эксплуатацию. Кто-нибудь думает, а как ему эти обязательства выполнить, когда задним числом меняются правила игры?

Я уже не говорю о том, что кризис опустил покупательскую способность населения до уровня плинтуса. Уменьшился спрос - мы стали меньше продавать, сроки сдачи удлинились.

 Неужели нет понимания, что количество обманутых дольщиков в связи с этими действиями будет только увеличиваться, причем многократно?

 То, что сейчас обсуждается раз в неделю в правительстве – крохи по сравнению с тем, что будет, если мы начнем пересматривать все выданные ранее разрешения.

А ведь сроки сдачи объекта в эксплуатацию никто не отменял. Если мы под ними подписались, мы должны их сдать, а средств на застройку становится все меньше и меньше. Теперь изымают участки - почему три года назад никто не заинтересовался этим? Почему задним числом вопросы решаем? Нельзя в этой ситуации строителей подставлять под нож.

Если идет попытка изъять участки, непосредственно примыкающие к тем, где уже ведется строительство, привлекательности это не создает, подрывается авторитет строителя. Человек начинает сомневаться – а вдруг придет большой дядя и все переиграет назад, что тогда?" - задается вопросом господин Колесниченко.

Выживет сильнейший?

Леонид Гафанович: "Убытки от потери инвестплощадки будем взыскивать с бюджета"

Гендиректор ООО "Лесстр" отмечает следующее:

"Конечно же, это неправильно. И причина в том, что администрация выделила землю, выдала разрешение на строительство, и каким образом за прошлые годы должны платить застройщики и дольщики данных площадок?

Если изымаются участки, непосредственно примыкающие к тем, где уже ведется строительство, то все предельно просто – там наверняка проходят коммуникации, запитывающие эти дома, которые находятся в процессе строительства. Любое строительство, бизнес-проект строится в комплексе. Конечно, будет нарушены вся экономика проекта и технологический процесс".

Леонид Гафанович сообщил, что попал под волну изменений разрешенного вида использования – такое произошло с инвестиционной площадкой компании на ВСО.

"Когда такое происходит на рынке, люди боятся покупать. Они понимают, что, несмотря на наличие полного пакета документов, стройка в любой момент может быть приостановлена или вообще заморожена. В целом отмечается снижение потребительского интереса процентов на 30, это невозможно не почувствовать. Я не связываю это непосредственно с деятельностью прокуратуры, сыграли роль несколько факторов", - высказал мнение собеседник.

Леонид Гафанович отметил, что в случае потери инвестплощадки для строительства он намерен  взыскивать упущенную выгоду с бюджета. Говоря об угрозе банкротства предприятий строительного сектора в связи с изъятием земельных участков, бизнесмен заявил, что не все организации способны выдержать такое развитие событий - "максимум 5-10 в области".

Сергей Курихин: "При таком подходе объемы вводимого жилья в области упадут  минимум в два раза"

Депутат облдумы и основатель компании "Сарград" убежден:

"В регионе земельные участки, которые сейчас находятся под застройкой, были получены по давно сложившимся правилам. Практически все они были куплены на вторичном рынке или расселены в ходе развития территорий, т.е. после отселения обанкротившихся и прекративших свое существование промышленных предприятий, а также ветхого и аварийного жилья. Бизнес нес дополнительные затраты на реализацию девелоперских проектов, расселяя людей и решая проблему аварийного жилья, которую на самом деле должен решать город.

Как правило, участки, свободные от прав третьих лиц, кончились еще в бытность Юрия Аксененко. Строительство в центре было невозможным, участков в городе практически не осталось благодаря своеобразной земельной политике Юрия Николаевича и его команды. А по тем участкам, которые оставались необремененными, от чиновников поступали нестандартные предложения, с которыми строители были не согласны.

В какой-то момент представители ведущих строительных организаций, не желающие играть по навязанным правилам, собрались в профессиональное сообщество, в Союз застройщиков, и пошли к Аксененко об этом заявить. Нас в то время обвиняли в том, что мы пытаемся оказывать давление на власть, хотя нашей целью был нормальный цивилизованный бизнес и открытые прозрачные стандарты.

Мы потребовали у власти сделать процедуру выдачи земельных участков максимальной понятной, без административных барьеров и диких тарифов на подключение коммуникаций, которые устанавливали подконтрольные мэрии муниципальные предприятия.

После предпринятых усилий, когда строители объединились в профсоюз, практика выделения земельных участков вошла в нормальное русло.

Сейчас же в регионе создан уникальный для страны прецедент, который, как я полагаю, ставит крест на развитии территорий, обремененных правами третьих лиц.

Условный пример: физическое лицо или предприятие выкупает территорию промышленного предприятия в центральной части города, гасит все его долги, сносит оставшиеся постройки и переводит земельный участок под жилую застройку. И после всех этих далеко не простых решений и понесенных затрат с иском выходит прокуратура и изымает его, потому что он не был приобретен на аукционе.

Согласно пунктам 8.5 и 8.6 195-го приказа Генпрокурора такой порядок действий нарушает сам принцип обоснованности прокурорского вмешательства и разрушает уже сложившиеся правовые отношения.

Здесь уже не стоит говорить ни о каком инвестиционно привлекательном климате, а лишь о том, что, на мой взгляд, в регионе взят курс на уничтожение одной из ключевых и мультипликативных отраслей экономики.

Остается задаться вопросом - это делается намеренно или вследствие профессиональной некомпетентности?

Я считаю, что такими действиями надзорными органами формируется заведомо негативное отношение к профессии, строители начинают восприниматься обществом как коллективный классовый враг. Все это приводит к тому, что у многих представителей отрасли уже звучит полуироничное, но по большей части вполне серьезное предложение, что в дополнение к устоявшемуся выражению "обманутый дольщик" пора вводить в обиход новое - "обманутый строитель".

Напомню, что постановления администрации о выдаче земельных участков проходили проверку в городской прокуратуре, у которой было достаточное количество времени оспаривать соответствующие постановления еще до государственной регистрации аренды участков либо сделок по изменению вида разрешенного использования. При получении разрешения на строительство предоставлялся весь пакет документов, законность выдачи разрешений на строительство также проверялась прокуратурой.

Получается, что сегодняшняя попытка прокуратуры оспорить земельные сделки, даже те, по которым уже истек срок исковой давности, дискредитирует органы федеральной, областной и муниципальной власти, и саму прокуратуру, в том числе? Если выдача была незаконной, куда же смотрели областные, федеральные и надзорные органы, согласуя и давая разрешение?

В одном из своих последних майских указов президент обозначил в качестве приоритета стимулирование резкого роста объемов жилищного строительства. А на последней коллегии областного минстроя губернатор в развитие этой темы сказал, что объем введенного до 2024 года (срок исполнения майских указов) многоквартирного жилья в Саратовской области должен составить 9 млн. 400 тыс. квадратных метров. Если разделить эту цифру на 6 лет, то получается, что в год в эксплуатацию должно вводиться более 1,5 млн. квадратных метров, что на 50% больше объемов двух последних лет. Хочу расстроить оптимистов - при таком подходе и отношении к строительной отрасли объемы нового жилья в области упадут как минимум в два раза".

Принцип действия – все или никто

Леонид Писной: "Продажи падают, люди запуганы"  

Депутат Саратовской областной думы, генеральный директор АО "Саратовоблжилстрой" уверен, что подобные судебные разбирательства по земельным участкам по изменению вида разрешенного использования дают негативный эффект.

"Проводить ревизию земельных отношений нужно только там, где явно пахнет нарушением земельного законодательства, которое менялось достаточно часто в течение последних 15 лет. Не стоит забывать, что есть земельные участки, которые выданы были во времена, когда не было понятия вида разрешенного использования.

Земельный кодекс надо читать вместе с Градостроительным кодексом, а виды разрешенного использования появились после новой редакции. Там, где есть откровенные нарушения, и нет разрешения на строительство, нужно вмешиваться надзорным органам. К примеру, если на землях сельскохозяйственного назначения имеются жилые дома. К одной из наших организаций – ООО "Стройресурс" появились претензии. Эта история очень широко обсуждается, компания является стороной в арбитражном процессе в споре администрации города с прокуратурой. "Стройресурсу" никогда земля не предоставлялась. Компания заменила по договору аренды сторону обязательств в мае прошлого года. Той компании тоже земля никогда не предоставлялась. Все это было 10-15 лет назад. Однако "Стройресурс" сегодня не работает, потому что приняты обеспечительные меры.

Все это впрямую отражается на коллективе предприятия и продажах на рынке недвижимости. Люди запуганы. Каждую пятницу сидим в правительстве и обсуждаем при широком освещении СМИ проблемы обманутых дольщиков. А желающие улучшить жилищные условия все это читают. Граждане стали гораздо более взвешенно выбирать недвижимость. Они очень тщательно изучают проблемы строителей. Согласно последнему анализу, две трети сделок совершаются на последних этапах строительства или после ввода дома в эксплуатацию.

Мне известно, что у ЖБК-3 появилась угроза приостановки строительства в связи с подобными судебными разбирательствами. Они продолжают строить, но,  насколько я знаю, продажи упали.

Пока мы не сталкивались с вопросом отказа в ипотечном кредитовании покупателям на основании судебных разбирательств с земельными участками. Прямого запрета для ипотечного оператора и банка нет. Другое дело, что никто не идет брать ипотеку, если вокруг дома какая-то суета.

Мы пока не видели практики взыскания с бюджета потерь за упущенную выгоду, но потери кто-то должен возмещать. Наверное, это будет муниципалитет, учитывая, что разрешение на строительство выдавалось, и "Стройресурс" действовал на основании этого документа - это же не самострой.

В новой редакции Земельного кодекса предусмотрено предоставление земельного участка без аукциона организации-собственнику объекта незавершенного строительства. Парадокс ситуации в том, что на одном из участков "Стройресурс" уже возвел объект незавершенного строительства, и он будет претендовать на получение земельного участка в случае, если прежний договор будет признан ничтожным. Ресурсы некоторые уже затрачены. Это госпошлина, компенсационный фонд. Если происходит расторжение договоров долевого участия, никто денег с компенсационного фонда не возвращает.

Можно, конечно, умыться и пойти дальше. Но не стоит забывать, что все нормальные строительные организации помогают достраивать проблемные дома.

К примеру, "Стройресурс" в прошлом году сдал первую очередь дома в Балакове. Отдал жилья на 70 млн рублей людям практически бесплатно - по тысяче рублей за квадратный метр.

Есть объективные вещи, которые нельзя игнорировать. Принцип действий должен быть единый – или все, или никто. Всех охватить просто физически не получится - прямых аукционов можно по пальцам пересчитать. В основном, это изменение вида разрешенного использования через дополнительное соглашение. В рамках Градостроительного законодательства – норма. Сейчас работа по пересмотру земельных отношений носит локальный характер, есть те, кого не трогают, хотя у них гектары земли, на которых построены десятки тысяч метров.

 Такая кампания – безусловный удар по конкуренции, которая подразумевает равенство возможностей.

На 2019 год свалилось и без того очень много новелл - изменения 214 закона, технические новшества по линии Минстроя России, которые вступают в силу в этом году. Переход на эскроу-счета (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств) лишит организации инвестиционного ресурса. На этом фоне перипетии, связанные с остановкой строительства, могут стать той каплей, которой будет достаточно, чтобы чаша переполнилась и компания обанкротилась. Особенно если эта компания берет на себя социальные обязательства".

Сверхплановый кризис и повышение цен

Яков Стрельцин: "Новые издержки приведут к росту цен, доступность жилья снизится"

Председатель Совета директоров группы компаний "Лепта" прокомментировал происходящее так: "Начнем с того, что существует срок исковой давности. Если прокуратура обращается в суд по поводу земельных отношений, то этот срок надо учитывать. И надо понимать, что затронуты интересы третьих лиц – граждан, которые заключили договоры долевого участия, в том числе, переселенцев из аварийного жилья. Эти права могут быть нарушены. Не учитывать это нельзя. Там, где речь идет о третьих лицах, расторжение договоров и изъятие земельных участков – тупиковое решение.

К моим организациям пока не подавали иски. Единственное, сейчас заторможено строительство ЖСК "Прометей" в силу того, что городская прокуратура выдавала предостережение. Городской комитет по имуществу сейчас просит прокуратуру отдельное согласие на изменение вида разрешенного использования для того, чтобы не нарушать указанное предостережение. Я не могу упрекать комитет по имуществу, потому что они не могут и не имеют права игнорировать предостережение. 

С тех пор, как началась эта работа, единственным вариантом для изменения вида разрешенного использования стал выкуп земельного участка. По закону собственник может менять вид разрешенного использования в соответствии с действующими процедурами, то есть через публичные слушания и общественные обсуждения, т.к. земля уже не муниципальная.

Даже ведущие застройщики, которых коснулась эта проблема, не застрахованы от того, что ту или иную стройку могут остановить. Тут нужно учитывать изменения в 214 закон, эксроу-счета, запрет использовать средства дольщиков до завершения строительства. Мы можем попасть в сверхплановый кризис. Мы все это очень хорошо почувствуем в 2020 и 2021 годах. 

Сейчас есть задел за счет того, что разрешение на строительство получали в прошлом году "про запас". Этого хватит на два или два с половиной года. И потом этот запас кончится. Дальше работа с заемными средствами банков приведет к падению объемов. Мы оцениваем предстоящее падение в 30-40 процентов. 

Пока мы не сталкивались с отказом от выдачи ипотечных кредитов в связи с земельными разбирательствами. Пока эти риски не обрели юридическую форму. Я не вижу возможности прихода иногородних застройщиков. У нас низкомаржинальная стройка. Те заработки, которые имеют застройщики в Нижнем Новгороде и Казани, несопоставимы с саратовскими. Сейчас реальная доходность у нас составляет 6-7 процентов. Получается, что если компания имеет значительные ресурсы, ей проще положить деньги на депозит, чем нести  риски со строительством. Просто ведущие застройщики – люди ответственные, и хотят сохранить свои компании и свои коллективы. Изменения в 214 закон ведут к серьезному осложнению.  

Что касается рисков банкротства, то зампред правительства РФ Виталий Мутко и министр строительства Владимир Якушев заявили, что в результате банкротства 30 процентов застройщиков уйдут с рынка. Саратовская область не отличается от других территорий в этой сфере. Много лет местный рынок отличала высокая конкурентная среда, которая давала низкую стоимость квадратного метра. Низкая цена вместе со ставками по ипотеке в 10,5 процентов давали возможность приобретения жилья  для широкого круга граждан. Новые издержки приведут к росту цен минимум на 15-20 процентов. Доступность жилья для небогатого населения Саратовской области, к сожалению, снизится".

Обанкротятся многие

Александр Осипов: "Изъятие участков – удар по интересам людей"

Своим мнением о сложившейся в Саратове ситуации поделился гендиректор ЗАО "Управление механизации-24".

На его взгляд, инициаторы перемен всегда должны помнить, что в основе российского права лежит постулат о необратимости законов. Господин Осипов убежден, что пересмотр земельных отношений со стороны прокуратуры в случаях, когда разрешение на строительство выдавалось пять-семь лет назад, недопустим.

"У нас было два участка, которые мы из промзоны переводили в жилую через слушания, и построили дома. И продали. И никто нас не трогал. А пересмотр, о котором мы говорим, это неправильно – закон обратной силы не имеет", - считает он.  

Изъятие участков, примыкающих к тем, на которых уже ведется строительство, по мнению Александра Осипова, наносит удар по интересам людей, которые будут жить в этих домах. Из-за невозможности провести коммуникации по изъятому участку жильцов лишают объектов благоустройства – садиков, парков и т.п. Вся эта ситуация уже оказала влияние на уровень продаж и изменила отношение граждан к участию в долевом строительстве.

"Сейчас у нас есть, например, площадка авиационного завода, причем там не аренда, а выкуп – мы выкупили и площадку, и землю.  Хотели строить нежилые помещения плюс детский садик. Но люди боятся что-либо брать на этой земле, потому что идет разговор, что ее будут изымать. Я теперь и сам боюсь. Конечно, это все неправильно. Это ущерб дольщикам и всей строительной отрасли", - приходит к выводу Осипов. Пока к компании "УМ-24" прокуратура не предъявляет претензий по строительным площадкам, и не подала ни одного иска. Но если бы такое произошло, и компания имела площадки не в собственности, а в аренде, Осипов отстаивал бы свои интересы в суде и требовал возмещения упущенной выгоды. И суд был бы обязан ее компенсировать.

Действия прокуратуры, по мнению Александра Осипова, пока не повлияли на взаимоотношения потенциальных дольщиков с банками – людям все еще выдают ипотечные кредиты. Однако сами граждане стали меньше доверять долевому строительству. Если дело так пойдет и дальше, из ныне действующих предприятий строительного сектора Саратова выживет лишь треть существующих, считает гендиректор. 

"Для нас пока такой угрозы нет - мы набрали площадки на два года вперед. Но молва прошла, а  это уже для нас вред. Я считаю, что обанкротятся многие, в том числе, из-за новых законов, которые вступят в силу с 1 июня. "Жмут" строителей зря - за ними в тартарары полетит и транспорт, и подрядчики. Началось все с обманутых дольщиков, когда тему раздули на всю страну, а теперь еще и землю отбирают", - резюмировал Александр Осипов.  

Аукцион, которого нет

Байтемир Шамхалов: "Огромные риски заставляют отказываться от  планов"

Основатель компании "Шэлдом" уверен:

"Наведением порядка в земельных отношениях прокуратура должна была заняться давно. Градостроительный кодекс четко говорит, что земля должна быть приобретена под строительство жилого дома на аукционе. Но тут возникает вопрос – а где эти аукционы? Их нет.

Ежегодно в Саратове сдается около четырех десятков домов, это значит, сорок аукционов должно быть ежегодно. Сумеет провести столько городская администрация? Я думаю, что не сумеет – у нее нет таких возможностей.

Разваливаются и банкротятся проектные компании, потому что для них нет работы. Я не даю работу, потому что нет земли. Раньше были профессиональные фирмы, которые готовили землю к застройке, это был своеобразный бизнес, кстати говоря, тяжелый. Землю надо готовить очень долго, много вопросов, на которые надо тратить энергию, организаторские способности, деньги. Они подготавливают – я покупаю. Если бы город так подготавливал и продавал, я бы у города купил. Дайте аукцион – куплю. Но нет аукциона! А прокуратура говорит – на аукцион!

Если строительная компания потратила деньги, и прошло определенное время, 5-6 лет, идет уже строительство, и люди приобрели квартиры, разве можно отбирать участок? Пришли, подают в суд - отменить, отобрать. Как? Это неправильно.

Изымаются участки, примыкающие к тем, на которых уже ведется строительство. Застройщик получает большую строительную площадку, происходит межевание – под каждый дом отдельная земля, но коммуникации и дороги остаются общие. Если один дом заканчиваем, а другой нельзя строить, тогда и этот дом нельзя сдавать, потому что там не будет в достаточном количестве объектов социальной инфраструктуры, которые проектировались на весь комплекс. Выделяется земля, администрация дает разрешение - пакет документов идет в прокуратуру. Проверяйте! Если увидели нарушения – вовремя остановите! Зачем вы ждете, когда мы вложим туда большие деньги? Это уже похоже не на наведение порядка, а больше на прессинг и давление. Так строительная компания может разом потерять все, а там работники, которые получают зарплату, кормят семьи.

Мы один такой иск проиграли уже, по участку недалеко от "Пентагона". Мы туда вложили больше 100 миллионов рублей, там были уже дольщики. Мы проиграли суд, потому что есть решение Верховного суда, что земля должна быть приобретена на аукционе. Я с этим согласен, я готов купить землю на аукционе, ну так организуйте этот аукцион.

На продажах это пока не отразилось, но отражается на бизнес-климате. Огромные риски заставляют отказываться от планов. Отказ от планов означает потерю новых рабочих мест, налогов, которые государство могло получить. Если раньше я действовал уверенно, то теперь я каждый момент думаю: "Что будет?".

Должен быть четкий порядок. Почему землю под строительство торгового комплекса можно получить просто так, а под строительство дома нельзя? Закон федеральный, но логики в нем нет. С одной стороны говорим - должно быть доступное жилье, но заставляем строителей приобретать землю на аукционе. Дорогую землю приобрели – это "ушло" в себестоимость, значит, квартира будет дорогая. Кому это надо, я не понимаю? Но тут вопрос не к прокуратуре.

Если компания здоровая, дольщикам нет угрозы. С нами, что бы ни случилось, мы свои обязательства выполним. Хорошая компания в состоянии решить все проблемы. Всем нашим дольщикам, попавшим в такую передрягу, мы вернули деньги или предоставили квартиры в другом доме. Никто на улице не остался. Но если компания еще не успела заработать оборотные средства, естественно, дольщики будут обмануты.

Взыскивать упущенную выгоду с бюджета я не намерен. Ни городу, ни прокуратуре, ни области не понравится, что я на них подал в суд. Естественно, у меня начнутся проблемы, и в результате я могу потерять еще больше. Доказывать убытки сложно и долго, поэтому я предпочитаю этим не заниматься, потерял, так потерял. Но теряю ведь не только я, но и государство! Уменьшается налогооблагаемая база, люди теряют рабочие места. Есть много моментов, которые они, действуя "влобовую", не учитывают.

В Саратове в сравнении с другими нашими соседями маржа и так очень маленькая. Себестоимость - 31-32 тысячи за квадратный метр, а продаем по 35-36. А если все и дальше будет в таком духе и при этом не будет создано аукционов, то у строителей будет просто массовое банкротство.  

Наша компания всегда была устойчивой, но сейчас  в таких условиях  даже я уже не знаю, чем буду заниматься через два-три года".

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно